Возникновение понятия общей собственности на жилое имущество в правовой практике произошло в середине 90-х годов XX века в связи разрешением  на проведение приватизации единого объекта одновременно несколькими лицами. Сегодня такой формат отношений распространен между родственниками, унаследовавшими дом или квартиру, а также супругами, купившими жилье в браке.

Краткий ликбез

Сособственники имеют право самостоятельно распоряжаться общим имуществом, однако их действия должны производиться сообща. Закон не запрещает проведение каких-либо операций одним из совладельцев, однако остальные участники взаимоотношений должны быть не только уведомлены, но и согласны на проведение этих манипуляций.

В России общая собственность на любые делимые и неделимые объекты по умолчанию классифицируется как долевая. Юридически совладельцы могут выделить свою долю для получения с нее прибыли. Практически такая возможность не всегда реализуема.

Если количество сособственников  равно количеству комнат, то проблем с выделением долей не возникает. В этом случае каждый из совладельцев получает отдельное помещение, а различные подсобные пространства становятся местами общего пользования. Однако чаще встречаются затруднения с разделением совладения, вызванные превышением числа участников отношений количеству потенциально отдельных жилых помещений.

Выдел отдельной части квартиры встречается редко, поскольку закон предписывает снабдить желающего отделиться не только комнатой, но и обособленным входом, кухней, санузлом. Чаще прибегают к процедуре раздела, результатом которой становится полное прекращение существования долевых отношений. Оба вида операций могут проводиться в мирном порядке или через суд.

Особенности дарения долей

Статья 32 российского ГК предусматривает возможность дарения недвижимого имущества родственникам и посторонним, сюда попадают и доли. При этом сделка носит безвозмездный характер и  проводится на основании договора.

Дарителю нужно знать ряд нюансов:

  • Если размер предполагаемой к дарению доли официально подтвержден, то выделять отчуждаемое имущество в натуре не требуется. Проходить процедуру выдела придется, если величина доли в общей квартире не установлена.
  • Поскольку дарение не предполагает получение финансовой выгоды, то оповещать других сособственников нет нужды. Следовательно, не потребуется и ждать положенный для купли-продажи месяц.
  • Договор может составляться в произвольной форме, заверка этого документа у нотариуса производиться добровольно. В тексе обязательно приводится характеристика доли в имуществе и указывается размер, адрес, иные данные о жилплощади.
  • Обязательна регистрация договора в территориальном подразделении Росреестра. Если одариваемый и даритель – близкие родственники, то стандартный пакет документации обязательно должен содержать бумаги, подтверждающие родство. Необходимость уплаты налога на доход возникнет у неблизкой родни: дяди и тети, зятья и невестки, кузены и племянники, родители супругов.
  • Право владения и распоряжения жильем у одариваемого может наступить только по факту наступления условий, определяемых дарителем. Чаще всего, собственники в качестве такого условия выбирают достижение определенного возраста либо приобретение статуса семейного человека.

Регистрация собственности по дарственной производится в течение 18-ти дней с момента принятия пакета документов специалистом МФЦ. В отличие от завещания, правомерность перехода прав очень сложно оспорить в суде.

Особенности купли-продажи и мены долей

Специфика таких сделок в том, что площадь физически одного объекта принадлежит не только продавцу, но и его непосредственным соседям по квартире. Поэтому, закон обязывает владельца первым делом предложить продаваемое имущество другим сособственникам. Условия продажи для них быть равноценными для любых других покупателей, в частности цена должна соответствовать среднерыночной.

Оповещение совладельцев проводится письменно, причем единственное требование к тексту – наличие указаний на условия возмездного отчуждения доли. У адресатов есть довольно небольшой срок на принятие решения о возможности принятия предложения о покупке – один месяц со дня получения извещения. Если в течение этого периода покупка не будет совершена, то сделка продажи или мены может быть заключена с третьими лицами.

Если продажа доли в общей квартире будет вестись совладельцам, то проходить процедуру выделения части  в праве не требуется. При отчуждении в пользу третьих лиц такая необходимость возникнет. Вопрос финансовой выгоды определяется индивидуально, но, как правило, покупать квартиру отдельными долями гораздо дешевле. Это обстоятельство неоднократно становилось основой для различного рода махинаций.

В риэлтерской среде сделки с частями общей собственности не зря имеют славу одних из самых сложных. Законодательная ситуация в этом секторе имеет свойство к улучшению. Например, с лета действует требование обязательного нотариального удостоверения таких проектов.