Возведение или покупка площадей для хранения продукции зачастую экономически менее выгодна, нежели съем склада. Современный рынок коммерческой недвижимости может предложить богатое разнообразие арендуемых помещений под склад: при подборе удобного для решения своих задач варианта предстоит учесть множество нюансов. Кто-то решает обратиться за помощью к профессионалам, другие из соображений экономии предпочитают действовать самостоятельно.
Какие бывают склады?
В связи с большой площадью страны одной из особенностей отечественной логистики стала повышенная потребность в транзитно-перевалочных и оптово-распределительных складах высокого качества. Разнородность российской промышленности диктует производителям необходимость в помещениях различного назначения: продовольственных, непродовольственных, фармацевтических, специальных.
Среди арендаторов и арендодателей принята классификация, предложенная одним из крупнейших в мире агентств недвижимости – компанией Knight Frank. Согласно этой системе склады по принципу типа здания, его местоположения и оснащения делят на несколько категорий: А+, А, В+, В, С и D. Качество в этом ряду идет по убывающей.
Классы «А» и «А+»
Это одноэтажные новые здания, занимающее не более 45% для «А+» и не более 55% для «А» места от общей площади комплекса. Оптимально, если колонн нет, но допустимо их наличие при удалении не меньше 12м для «А+» и не меньше 9м для «А». Свободного от застройки пространства здесь должно хватать для стоянки и маневрирования не только легкового транспорта, но и грузовых фур.
Стены объектов выполнены из утепленных легких металлоконструкций либо сэндвич-панелей. Полы - выровненная бетонная стяжка с противопылевым покрытием. Высота потолков позволяет устанавливать мноярусные стеллажные комплексы на 6 – 7 уровней, в цифрах: для «А+» - 13м, для «А» - 10м.
Обязателен набор ключевых коммуникаций, инфраструктура включает в себя механизмы регулировки температурного режима. В классе «А+» автономная энергоподстанция и собственный тепловой узел обязательны, в «А» - желательны. На круглосуточно охраняемой и благоустроенной площадке требуется видеонаблюдение, телефония, интернет, а также установки противопожарной защиты.
К территориям должен быть организован удобный подъезд (на «А+» нужна своя ж/д линия), а сам комплекс располагаться недалеко от крупных магистралей. К техническому оснащению складов премиум- сегмента относится:
- надежные стационарные и/или мобильные стеллажные системы;
- докшелтеры и доквеллеры;
- вилочные погрузчики, подходящие под специфику задач и технических характеристик штабелеры, ричтраки.
В обеих группах помещений оборудованы офисы, где автоматизированные рабочие места управляются профессиональным программным обеспечением. Для персонала имеются вспомогательные помещения для гигиенических целей, отдыха, переодевания.
Классы «В» и «В+»
Менее качественные склады можно располагать и в новых, и в реконструированных одно-, а для группы «В» и двухэтажных объектах (при наличии грузовых лифтов и специальных подъемников). Постройки в этих категориях занимают не более 55% площади, к внутренним их пространствам обязательно оборудуется пандус. Незанятая площадь должна обеспечивать условия для безопасного маневрирования большегрузных машин.
В отличие от помещений класса «В», требования к полам в группе «В+» ощутимо выше: бетонирование и нанесение антипылевого покрытия, в то время как в более низкой категории допустимо асфальтирование. Высота потолка составляет 6 и 8 метров соответственно. Качество теплоизоляции стен должно обеспечивать энергоэффективность объекта, причем в категории «В+» обязательна установка регулировки температурного уровня.
Основное инфраструктурное обеспечение есть в обоих классах, правда вентиляционные установки для «В» лишь рекомендованы. Еще из требований: видеонаблюдение, охрана, противопожарные конструкции и системы связи. Оборудование полнофункциональными офисами обязательно для «В+», в то время как в складах класса «В» таких помещений может и не быть.
Помещения под склад классов «С» и «D»
Это наименее качественные, но в тоже время наиболее распространенные в российских регионах складские пространства. Классифицируемые в группу «С» площадки – это в большинстве немного переделанные бывшие цеха, а также теплоизолированные ангары с высотой потолков порядка 4м. Чаще всего у них бетонные полы без защитного покрытия, нередко встречается также асфальтированные или вымощенные плиткой половые основания.
Основное отличие складов категорий «С» и «D» состоит в оснащении помещений отоплением, в случае его отсутствия площадка однозначно расценивается как наименее ликвидная. Разумеется, такие опции как офисы, вспомогательные помещения, достаточная площадь для погрузочно-разгрузочных работ, наличие систем охраны, пожаротушения, контроля доступа и прочие являются желательными. Но собственники нечасто готовы на модернизацию площадей.
Класс склада – отправная точка для расчета арендной ставки. Самые дорогие площадки категорий «А» и «А+» чаще можно найти в промышленно развитых транспортных узлах, наиболее дешевые пространства есть в любом населенном пункте РФ.
