Соседство частной и многоэтажной застройки в столице Ставропольского края стороннему наблюдателю из других российских регионов покажется как минимум странным. Южанам такая ситуация понятна, а ставропольцам и подавно. Изначальная аграрная направленность Ставрополья хорошо объясняет привычку местных селиться в индивидуальных домовладениях, тем не менее горожане не желают отказываться от благ современной цивилизации. Отсюда и активность в сегменте купли-продажи частного жилья, расположенного в пределах городской черты или ближайших окрестностей.
Дома в Ставрополе: где, что почем?
Традиционно к локациям для индивидуального строительства и проживания относят микрорайон Ташла, примыкающую к ней Чапаевку, расположенные в южной части города Мамайку и Бараки, отдаленный жилмассив Санта-Барбара. Эти названия в документах нигде не закреплены, но именно так их называют горожане.
Несмотря на то, что в этих местностях доминирует частный сектор, жить тут вполне комфортно: есть свои школы, детские сады, небольшие магазинчики и кафе. Без недочетов тоже не обходится. К примеру, вечером на Ташлу проблематично уехать на общественном транспорте. Хотя так ли он нужен, если учесть, что локация активно застраивается элитными особняками, владельцы которых вполне в состоянии передвигаться на личных авто. В Санта-Барбаре и Бараках нет собственных парков. Однако насколько это минус, если вспомнить о возможности высаживать зелень на собственной придомовой территории. Отсутствие в Чапаевке школы тоже не сильно критично, ведь пять штук таковых имеется в соседней Ташле.
На самом деле домовладения разных классов качества можно найти и в классически многоэтажных микрорайонах Ставрополя:
- Юго-Запад;
- Северо-Запад;
- 204-квартал;
- Туапсинка;
- Осетинка;
- Ботаника;
- Центр.
Есть таковые и в примыкающих к городской черте хуторах и поселках. В них сейчас ведется активное жилищное строительство, причем местное население вправе получить ставропольскую прописку.
Распределение цен в большей степени привязано не к географическому расположению объекта, а к его техническим характеристикам и комфортабельности. Так, в объявлениях о продаже домовладений в хуторе Грушевый можно найти как варианты респектабельных коттеджей за несколько миллионов, так и сравнительно недорогие дачи с металлическими ларьками вместо капитальных построек.
Аналогично и в Центре: старенький деревянный домик с уличными удобствами будет стоить на порядок дешевле, нежели добротный кирпичный дом с локальной инженерией. Ставропольские риелторы отмечают, что ветхое жилье ближе к центральным микрорайонам зачастую покупают с инвестиционными целями. Свободных участков под ИЖС здесь уже нет, зато на месте старой «рухляди» всегда можно построить качественное жилье с учетом всех современных веяний.
Экономические показатели рынка домовладений Ставрополя
В структуре предложения преобладают частные дома, на втором месте - коттеджи, наименьшая доля приходится на таунхаусы и части домов. Поверхностная оценка принципа распределения спроса показывает сходное положение вещей. То есть охотнее в Ставрополе покупают недвижимость эконом-класса, в то время как продавцы премиум-сегмента вынуждены снижать расценки для ускорения выхода на сделку.
Более детальный анализ дает понять, что объем запросов на покупку недорогих домов заметно превышает число экспонируемых объектов. На коттеджи наоборот: спрос в несколько раз меньше предложения. Долевая собственность в индивидуальных домовладениях практически никого не интересует, чуть лучше дела обстоят в сегменте таунхаусов.
Причина несоответствия экономических показателей в высоких ценах на недвижимость классов "люкс", "бизнес" и "комфорт". Разница в стоимости обычного частного дома и коттеджа (даже сделанного из недорогих строительных материалов) может достигать отметки в 30-35%. Ставропольцам с их низкими доходами и сложностями в трудоустройстве попросту не нужны бассейны, бильярдные, изощренный ландшафтный дизайн и прочие принадлежности элитного жилья. Поэтому реализация таких объектов требует терпения и особого подхода к выбору маркетинговой стратегии.
Кто продает, а кто покупает?
Ставрополь - город очень необычный в отношении структуры и динамики численности населения. Еще несколько лет назад регион массово покидало русскоязычное население, на место которого приезжало немалое количество переселенцев из кавказских республик.
Причина миграционного оттока состояла в недостаточно числе высокооплачиваемых рабочих мест (для обслуживания автоматизированных линий зерноводства не требуется много персонала). Уезжающие граждане продавали имущество, включая и недвижимость. Поэтому жилые помещения здесь до сих пор можно приобрести недорого. От полного обесценивания спас спрос на жилье со стороны переезжающих в Ставрополье кавказцев и мечтающих жить на юге россиян.
Сейчас миграционные процессы поутихли настолько, что статистика демонстрирует обычный для русского города национальный состав. Тем не менее, последствия прошлых изменений влияют на характер спроса и предложения на местном рынке недвижимости.
Рынок индивидуальных домовладений в административном центре Ставропольского края процветает. Причем активность наблюдается не только в сегменте купли-продажи, но и в кластере долго- и краткосрочной аренды.
